Cómo comenzar una obra y no morir en el intento

Los principios de una obra en 5 pasos.

Esta es mi realidad actual:

ESTOY COMENZANDO UNA NUEVA DIRECCIÓN DE OBRA, mientras cierro y remato la anterior.

Empezar una obra está genial, todo es posible.

Y por otra parte, los comienzos de una dirección de obra son un caos.

Se mezclan las ganas de llevarlo todo bien, organizado, las presentaciones con la constructora y de la forma lo más automatizada posible

Si quieres saber cómo comenzar una obra sin morir en el intento sigue leyendo:

Conocer el proyecto a fondo (ya que no soy yo quien se ha encargado de redactarlo), descubrir todos los entresijos, conocer a la constructora, solicitar la información necesaria y que te la den a tiempo…

Que todos los permisos y autorizaciones estén en orden.

Realmente todo son prisas, el tiempo es dinero y todo tiene que ser para ayer…

Si encima trabajas como yo en un país con una normativa distinta, otros procesos y tiempos distintos, eso ya es otra película.

Lo que yo hago siempre es seguir los pasos y procedimientos tal cual los he aprendido en España y solicito los mismos procesos y documentación que garanticen un correcto comienzo.

Estos puntos son siempre iguales y son los que considero que deben figurar, por lo tanto te servirán para todas las obras que realices:

1#  PASO  PRIMERO – REVISIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA DEL PROYECTO.

 

1. PROYECTO BÁSICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del ayuntamiento o en mi caso el contrato con la administración.

2. PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el inicio de las obras.

Generalmente el arquitecto suele redactar un documento conjunto llamado PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN.

Otras veces se hace primero el básico para comenzar a pedir la licencia mientras se completa el trabajo del proyecto de ejecución.

3. Si para ejecutar las obras necesitas demoler antes un edificio, necesitarás además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN.

4. ESTUDIO O PROYECTO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario.

5. Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, necesitarás un PROYECTO ESPECÍFICO DE INSTALACIONES.

6. PROYECTO DE ACTIVIDAD. En caso de que sea necesario.

2# CONOCER A LOS  DIFERENTES AGENTES QUE LA COMPONEN.

Conocer a los agentes que intervienen en el proceso y exigir que figuren

1. Promotor: decide, impulsa, programa y financia la obra.

2. Proyectista: realiza los documentos de proyecto y se hace responsable del diseño y los cálculos.

3. Constructor: asume el compromiso de ejecutar la obra.

4. Director de obra: dirige el desarrollo de la obra y es el último responsable de que todo se ejecute tal cual el proyecto.

5. Director de ejecución de obra: dirige la ejecución material de la obra. Junto con el Director de obra conforma la dirección facultativa de la obra.

6. Entidades y laboratorios de control de calidad.

7. Suministrador de productos.

8. Propietario/Usuario.

9. Coordinador en materia de seguridad y salud en la construcción.

10. Organismo de control técnico de la edificación u OCT (solo en obra nueva), independientemente del control técnico que llevará a cabo la dirección facultativa.

11. Laboratorio de control de calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben realizarse por un laboratorio especializado.

3# PRIMERAS COMPROBACIONES

Si ya tienes todo listo y la documentación entregada, te toca revisar y si no sabes por dónde empezar, lo prioritario que hay que analizar es:

Comprobar lo que la oferta incluye,

1. REVISAR TODAS LAS PARTIDAS de la medición. La medición de una obra es un documento contractual y junto con el pliego de condiciones son las piezas claves para garantizar una buena ejecución de la obra.

2. Examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra. Revisar el cronograma y los plazos. Como ya he dicho el tiempo es oro.

3. Y por supuesto, se debe revisar EL PRESUPUESTO.

4. El organigrama de la empresa y la contratación de las subcontratas

La presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA.

4# ANTES DE COMENZAR LOS TRABAJOS

Recuerda, NUNCA INICIES LAS OBRAS si:

• No hay licencia de obras.
• No se ha realizado el estudio geotécnico.
•  No se ha contratado una entidad de control de calidad.
• Además, es importante comprobar:
  •  Que existe una póliza de seguro que cubre la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.
  • Que el constructor tenga su PLAN DE SEGURIDAD.

5# PARA COMENZAR UNA OBRA – ACTA DE REPLANTEO

El acta de replanteo es un documento contractual que se realiza después de comprobar el replanteo y donde se fija la fecha que indica el comienzo oficial del inicio de las obras.

Luego de la comprobación necesaria, se hace constar en el acta que no existe incidencia alguna que pueda interferir en el comienzo y desarrollo de los trabajos, o si las incidencias existen, como por ejemplo diferencias en las dimensiones a las que constan en los planos, o que la geometría del solar difiera con los planos, etc.

A continuación tras el acta se marca el inicio de los trabajos.

* OTROS ELEMENTOS IMPORTANTES A REVISAR

1. Construcciones colindantes.

Previo al comienzo de cualquier obra debes observar el entorno del solar y su estado. Lo mejor es que dejes fotografiado su estado inicial, para que no haya problemas.

Debes tener en cuenta los edificios medianeros, aceras, bordillos y calzadas.

2. Servicios.

Electricidad, telefonía, telecomunicaciones, abastecimiento de agua, gas y alcantarillado

3. Otros.

Mobiliario urbano, áreas ajardinadas…

Y hasta aquí los comienzos de una obra.

El comienzo de una obra tiene trabajo la verdad, pero como dicen los principios son la base de la diversión…

Y a ti, ¿qué te parece comenzar una obra?