Lo primero que hace cualquier promotor que quiere construir una casa o edificio es estudiar la viabilidad del proyecto. Esto se hace comprobando algunos parámetros como la edificabilidad, el número de alturas, retranqueos, etc…
Aunque la viabilidad del proyecto es una estimación de los costes de construcción y gastos asociados, todo parte de lo que se puede o no puede hacer. Obviamente.
Y eso lo marca la normativa urbanística.
Una vez que esto se conoce se podrá determinar la rentabilidad del edificio o de la vivienda, y sopesar las posibilidades de si se puede y debe llevar a cabo.
Por lo tanto, lo primero que necesitas saber para realizar la viabilidad de un proyecto es conocer los m2 que quieres o te gustaría construir y si lo puedes hacer en ese terreno.
De hecho este estudio te ayudará incluso antes de comprar el solar o terreno para determinar si es el adecuado o debes optar por otro.
Por otro lado, los metros cuadrados que la normativa urbanística te permite construir en esa parcela en concreto son los que son, pero siempre podrás hacer menos, si quieres, pero nunca más.
Información que necesitas antes de comprar una parcela
Seguramente ya sepas que cada suelo cuenta con unas normativas, esta normativa la determinan los Municipios, y varían mucho entre sí.
Es imposible saber qué se puede o no construir sin haber comprado ciertos datos de la normativa específica.
Cada caso es particular.
Lo bueno es que sí hay una terminología urbanística y legal que es igual o muy similar para todos los sitios, y que te conviene conocer cuanto antes.
¿Te atreves a quedarte y aprender algunos conceptos urbanísticos básicos?
¡Empezamos!
Si lo prefieres, puedes leer la transcripción justo aquí
Lo sé, hablar de urbanismo suena aburrido, pero conocer estos conceptos básicos que te voy a explicar en este ArquiSEJO es crucial para poder determinar qué puedes o no hacer en un terreno, y sobre todo cuántos m2 máximos vas a poder construir.
Lo primero que tienes que tener claro es si esa parcela que te interesa cumple con varios conceptos urbanísticos, que son:
Superficie de parcela mínima (concepto urbanístico #1)
Aunque no lo parezca, no todo solar es edificable, y por lo tanto no siempre se va a poder construir por diversos motivos.
Una de las causas principales es que las dimensiones de esta parcela no lleguen a la superficie de parcela mínima estipulada por la normativa.
En estos casos lo que busca la normativa es unir parcelas demasiado pequeñas junto con las contiguas para así poder aprovechar la edificación.
De hecho, se podría hasta dar el caso de que tu parcela sí cumpla el mínimo pero la contigua no, y por esta causa no te den licencia para construir.
¿ por qué sucede algo así?
Porque si construyeras dejarías la parcela vecina con la imposibilidad de edificar.
Así que antes de otorgarte la licencia en muchos ayuntamiento de España se comprueba este punto, y por lo tanto es un dato que tienes que tener en cuenta a la hora de comprar una parcela.
Ancho de fachada mínimo (concepto urbanístico #2)
Al igual que con los metros cuadrados de la parcela, sucede con los metros lineales de la fachada.
Si te faltan unos centímetros para llegar al mínimo, no conseguirás licencia para construir.
Usos del suelo (concepto urbanístico #3)
Ya sea uso global, compatible o complementario otro punto a considerar es el uso del suelo.
Los suelos se clasifican en residencial, terciario, industrial y dotacional, a partir de ahí hay muchas posibles subdivisiones que tendrás que averiguar en tu caso.
Pero también deberás investigar los usos compatibles o complementarios, porque puede interesarte por ejemplo un despacho profesional en planta baja, o una pequeña tienda.
Esa posibilidad la determinará la normativa.
Volumen de la edificación (concepto urbanístico #4)
Hasta ahora, lo que hemos comprobado si la parcela es edificable y qué usos se pueden desarrollar en ella, ahora toca saber cuántos metros se puede construir y qué parámetros urbanísticos rigen su forma: altura, retranqueos, voladizos…etc.
Aquí ya entramos en conceptos algo más complejos pero muy habituales y que debes considerar.
Los principales son:
Edificabilidad
Este es, seguramente , uno de los términos más importantes dentro de los parámetros urbanísticos que afectan a una parcela.
La edificabilidad determina cuánta superficie vas a poder construir. Y este dato está directamente relacionado con los metros cuadrados que tiene la parcela.
Si, por ejemplo, tienes una parcela de 1000 m2 y un coeficiente de edificabilidad de 0.2 m2 de techo por cada m2 de suelo, podrás construir en total 200 m2 de superficie techo
Si el coeficiente es de 0.5, podrás construir 500 m2, si es 1 , 1000 m2 y si es 2, 2000 m2, etc.
Como ves, es proporconal, es decir que cuanto mayor es el coeficiente de edificabilidad, más podemos construir con los mismos metros cuadados de suelo.
Así que la relación de parcela grande = a casa grande no siempre se cumple, porque la edificabilidad se encarga de regularlo.
Ocupación
La ocupación es un parámetro urbanístico que define el número de metros cuadrados que puede ocupar la edificación en planta baja.
A ras de la parcela.
Es decir, cuánto espacio de la parcela puede ocupar la edificación, independientemente del número de plantas.
Por que no es lo mismo 100m2 en una planta o en dos plantas o hasta 3.
La ocupación se suele expresar como un porcentaje.
Si seguimos con el ejemplo anterior, con una parcela de 1000 m2, si la ocupación que marca la normativa urbanística es del 50%, esto quiere decir que el edificio que construyamos no puede ocupar más de 500 m2 de superficie de parcela en planta baja.
En este caso, si por edificabilidad nos permitieran hacer 1000 m2 lo que nos indica este dato es que tendremos que construir al menos 2 plantas ( PB+1) si queremos llegar a esos 1000 m2 de edificabilidad disponible.
Retranqueos
El retranqueo es la distancia que te obliga la normativa a alejarte de los linderos, siendo los linderos las líneas de delimitan la parcela.
Generalmente, las normativas lo establecen en metros, y varian en funcion de si es con respecto a la calle o a otra parcela o vivienda.
Por ejemplo, es muy habitual que el retranqueo a linderos con otras parcelas sea de 3 metros y con la fachada sea algo mayor.
Altura o número de plantas
Conocer el máximo número de plantas que puedes construir tambien es un dato que tienes que saber, pero no debes confundir con…
La altura máxima de la edificación
Esta será la dimensión vertical máxima que puede alcanzar nuestro edificio,
Generalmente se mide desde la rasante del terreno hasta el punto más alto de la edificación.
Según qué normativa generalmente puede haber alguna excepción puntual, como chimeneas, elementos de ventilación o cajas de escaleras.
Esta altura máxima a su vez también nos dará una idea del número de plantas que podremos hacer. Teniendo en cuenta que la altura mínima entre planta y planta es 2,5 m
¿Y es lo mismo que la altura de cornisa?
Según la definición legal, la altura de cornisa es la medida desde la calle o rasante hasta la cara superior del forjado de la última planta.
Se podría dar el caso de que la altura máxima (vista en el punto anterior) sea muy superior a la altura de cornisa,.
Esto podría estar indicándote la posibilidad de hacer una buhardilla habitable, siempre que no haya otros puntos que lo impidan.
Como ves, para determinar qué se puede y qué no se puede hacer hay que revisar todos los datos y superponerlos.
Ya te aviso que si hay dos datos que implican cosas distintas siempre te has de quedar con el más restrictivo.
Aunque hay más puntos de vista a valorar recuerda que siempre podrás hacer una visita al departamento de urbanismo de tu ayuntamiento y/o preguntar a un ténico.
Si necesitas un asesoramiento sobre lo que puedes o no puedes hacer y que yo misma valore la viabilidad de tu proyecto puedes acceder desde aquí a mi consultoria online y despejar todas sus dudas.
También puedes ver este ejemplo práctico resuelto.
Espero que te haya sido útil este arquisejo.
hasta luego
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